Сравнительный подход в оценке недвижимости по рыночной стоимости без оценки земли.

В реальной жизни перед оценщиками нередко встает задача расчета рыночной стоимости недвижимости без оценки земельного участка, основание для таких расчетов – информация о ценах на аналогичную недвижимость на рынке. На развитых рынках стоимость участков земли можно определить введением коэффициента на размер участков, а также цену предложения за 1 кв. м. Однако на неактивных рынках сделки по земле осуществляются редко, носят стихийный характер, получение информации о ценах сделок – трудоемкий процесс. Существуют методики оценки имущества и прочей недвижимости на основании информации о ценах предложения на объекты недвижимости без оценки земли.

Допущения, применяемые при оценке.

Методика оценки стоимости недвижимости основана на допущениях:

  • инвестор не заплатит больше, чем цены на рынке;
  • цены предложения на объекты – аналоги отражают конъюнктуру рынка, возможна их корректировка на величину "уторговывания" (разница между ценами спроса и предложения);
  • участники сделки учитывают ценность участков земли при выборе приемлемой для них цены недвижимости.

Оценка методом сравнения продаж состоит из этапов:

  • определение единицы сравнения продаж аналогов;
  • сопоставление единиц сравнения аналогов и оцениваемого объекта;
  • анализ статистической однородности единиц сравнения;
  • расчет среднего значения стоимости единицы сравнения аналогов, стоимости объекта (рыночной).

Единица сравнения выбирается из показателей, типичных для рынка, например, квадратный метр дома, земли. Оценщик в расчетах учитывает приведенную площадь объекта, равную сумме общей площади здания (с учетом износа) и площади участка (свободной). Приведенная площадь – это показатель для определения влияния факторов на стоимость аналогов.

Сопоставление показателей стоимости аналогов выполняется в последовательности:

  • корректировка "на торг";
  • корректировка на износ, площадь;
  • анализ необходимости дополнительных корректировок.

Использование скидки "на торг" вызвано тем, что цена сделки, как правило, ниже цены предложения ориентировочно на 5-15%. Очередность корректировки на размер, износ зависит от ситуации на рынке, направленности интересов покупателей. Для одних участников рынка предпочтительнее физическое состояние участка, для других – размеры участка.

Различают два возможных варианта выполнения корректировок:

  1. Стоимость (удельная) объекта - аналога корректируется по величине износа объекта и аналога, выявляется зависимость показателей стоимости от площади объекта или участка земли;
  2. Выявляется зависимость стоимостных показателей от площади участка земли, объекта, выполняется расчет поправки, далее выполняется корректировка стоимости по соотношению износа объекта – аналога и оцениваемого объекта.